2025年02月20日
我在前一篇文章《house、公寓……澳洲最常见的8种房屋类型》介绍了澳大利亚的房子，有些朋友让我也聊一下国内的房子,那我就从澳洲的房子聊到中国的房子吧。
澳大利亚的公寓的现在与未来
什么叫公寓？如果说house是指独占一块土地的一户房子，那公寓通常指由多个独立单元组成的建筑，每个单元可供不同家庭或个人居住。
澳大利亚的公寓往往建筑在繁华地区，公寓楼里有大量一室一厅，两室一厅，三室两厅之类的套房，这些套房是可以独立销售的小单元。每个套房其实就是个简化版的house，简化到只有房间、客厅、厨房、卫生间，然后前后院、活动室、游泳池全都共用，甚至连土地产权也都共用了。
公寓最大的优点就是：交通便利、便宜。最大的缺点是：不增值！因为在澳大利亚，房子的价格=建筑物的价格+地皮的价格。因为建筑物都在老化，任何建筑物的价格随着时间的推移都在贬值，一般来说，house的地皮是在不断增值的，但由于公寓是诸多业主共享产权，所以公寓的地皮价格很难增值，所以这么多年就没什么公寓真正在涨价，大都在贬值。
当澳大利亚的一栋公寓在慢慢老去时，会发生什么事情？好的方面，公寓所在的地区可能会变得越来越繁华，人口越来越多。但公寓内部，要维修的地方越来越多，业委会要求业主支付的维修费用也越来越高。如果内部的水管破裂，或电梯需要更换，那都需要大花钱。所以公寓越老时，你公寓的租金未必能上涨，但每个业主缴的物业费、维修费有可能在上涨。
所以澳大利亚的公寓越老价格越便宜，也越来越卖不出去。
当一栋澳洲公寓老到维修它已经没什么意义时，它的归宿有这么几种可能：
- 第一：业委会寻找到开发商，把这栋楼卖给开发商，开发商拆除这栋公寓，拿这块土地盖其它的建筑，这时每个业主能够分到部分的钱；
- 第二：这栋楼老到已成危房，政府可能强行拆掉它，或者贴封条禁止居住，假若政府真的拆掉它，那么业主可以得到一笔补偿款；
- 第三：卖不掉但又不是危房，但已没多少业主愿意住在里面，那这栋楼可能会被遗弃，会成为流浪者的家。
前文说过，澳洲的公寓基本上只存在于交通便利的地方，所以它占据“地利”，等到它老去的时候，如若该地区仍然有商业价值，善价而沽，推倒重来，可能性还是比较大的。
中国的公寓的现在及未来
中国狭义里的公寓，是指那种建在繁华地段，只有四五十年产权，往往还是商业价格水电供应的公寓楼。在上海，差不多每个地铁站旁边就有几栋这样的公寓楼，这种公寓楼跟澳洲公寓类似，也占据了比较有利的地理位置。
但广义上，中国所有小区里，除了那些独栋别墅、联排别墅之外所有的房子，都算得上是公寓，因为他们全都是共享土地产权。
中国的房子涨幅比澳大利亚大多了，有许多中国人在房子买卖中得到实惠，这是澳大利亚所不能企及的。
但只要是房子，它就会老。如果它在自己手里老去会发生什么事情？国内的小区最容易出问题的大概有：
- 电梯出故障需要更换；
- 外墙脱落需要换；
- 外窗玻璃胶年久老化，玻璃容易脱落；
- 水管老化漏水；
- 电线老化需要更换。
当这些问题涌现，肯定先动用维修基金，但维修基金终有用完的时候，于是就需要业主继续凑钱补充维修基金。
当一个小区开始变老时，小区里的富裕一点的业主可能就会搬离这个小区（许多中国人有多套房产），然后将原来的房子空置或者出租。于是这样的业主可能就不大愿意凑钱来维修房子了。
当一个单元不愿意掏钱的业主人数达到一定比例时，这个单元的维修工作基本就暂停下来了。
于是更多人搬离这个小区，更多空置房，以及出租房出现，这个小区的维修工作就愈发停摆。
所以现在有一些人开始每隔十年就会卖掉自己住的房子，然后置换到一个新小区里，再住十年，再置换。也有一些人在买房子时，尽量不要买太高楼层的房子，他们担心到时很难就房子维修事情与所有业主达成共识。
House，世界的主流
随便找一个地图软件，看看世界各国的空中俯视图，你就会发现，这个世界绝大部分国家的居民，都住在自建的house里。
绝大多数澳大利亚人住在house里而不是公寓里，绝大多数中国农村和小镇居民也是住house里而不是公寓里，但绝大多数的城市居民却是住在广义的公寓里。
我预估中国会有一个经济增长点，那就是让城里人也开始住进house。在城市的边缘划拨更多的土地，然后分块销售给城市的中产，让他们去建设自己喜欢的house，自己的梦中情”屋“，我相信我们能够设计更灵活的土地产权政策。
在澳大利亚，在靠近城市的地方，土地可能被划成300个平方这样的小单元来建设一栋独立的house，但在远离城市的地方，400、500、600、900，甚至1500个平方的土地单元也被设计出来，满足不同人的需要。中国也可以考虑这样的方式。
中国许多城市的周围存在那些小块分散的土地，其实并不适合用于现代农业的规模化耕种，用来给大家建梦中情“屋”可能未尝不是件坏事。它可能大大盘活内需，刺激经济。
假设我们建设了大量的这样的house，那么随之而来的，在每个居民区我们又需要建设一个商业区，需要建设超市、餐馆、理发店等店铺，既能促进就业，还能盘活线下零售业。
农村House发展思路
中国农村的自建房与澳大利亚的house房非常类似，但也有区别。澳大利亚的house，是先划定一个区域用作开发，然后在这个区域内划出居民区、商业区、保留用地。再把居民区的土地划成小块，再修好马路、雨水、污水的管道，以及自来水管、电线、煤气、互联网等网络连接到每一块土地，这时候再开始销售这些土地，买到土地的业主自己再花钱找人盖房子。
而中国农村，则是农民先拥有自己的田地或山林，然后再申请在自己的田地或山林上盖房子，当一个地区自建房多了，再修上马路连接这些房子。
所以中国农村的房子比较分散，且缺乏规划，很难解决雨、污排放问题，就连处理煤气、自来水、互联网这些网络连接，成本也相对比较大。
中国农村也在大量兴建新农村，这些新农村的建设，类似于澳大利亚的house建设，开始有了统一的规划，这是非常好的。只是现在许多新农村规划里给每个农户的土地面积比较小，许多基本只有两三百个多平方，那些搬到新农村的农民，连个前后院都没有，没法种菜，这样生活成本自然就高了。如果规划时，给每个农民更大一点的面积，可能农民更愿意住进新农村。
